岑智勇：金融街物业登陆港股市场　商务物管成发展核心

　　文/香港独立股评人岑智勇

　　最近新股热潮持续,不过投资者只关注医药及生物科公司的动态,容易忽略其他板块的情况,继而错过不少新股获利机会。尽管在年初出现新冠疫情,但物管板块一直跑赢大市,偶然出现回调但很快又再次回升,甚至再创新高,成为“疫”市中的抗疫股份。有关注物管板块估值的投资者谈到,已上市同类的估值太贵,担心现在买入风险很高。但投资者不要忽略,中国整个物管行业分布极为分散,就算港股市场的龙头物管企业,其收入及在管建筑面积仅占整个市场约1%左右,而且还未计及日后行业整合、新建成物业提供物管面积,及小区生态圈发展等利好因素,所以物管板块高增长应仍持续一段时间,所以对港股物管公司的关注,相信继续增加。翻查港交所平台,6月IPO市场只有一家商务物管金融街物业(01502.HK)正在招股。根据招股文件显示,金融街物业成立于1994年,专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务,2019年公司于全国144个物业项目提供物业管理及相关服务,在管建筑面积合共约1,990万平方米。金融街物业早在25年前,已经以北京金融街区域的物业管理作为起点,继而透过其订制服务及品牌拓展,把服务伸延至全国其他地区。整体实力来说,金融街物业于2019年收入为人民币9.97亿元(下同),年内利润为1.13亿元。根据中指院报告,金融街物业就综合实力而言在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。金融街物业覆盖办公楼、综合体、零售商业大楼、酒店、住宅物业、公共物业、医院、教育物业等多元业态。此外,金融街物业亦通过专属怡己(IZEE)品牌系列经营咖啡馆、餐馆及面包店提供餐饮服务。其中,公司以商务物业占总收入最多,约为64.8%,占总在管建筑面积约40.3%。

　　(金融街长安中心)

　　可见,金融街物业以商务物业为重,而商务客户愿意付出更多成本,且相对于住宅物业,商务物业的进入门坎更高,对专业性要求更强,公司的收费则有更多提价空间。根据招股书,金融街物业2019年的商务物业收费达到每平米人民币12.66元,同期,中国物业服务百强企业的商务物业平均收费为每平米人民币3.26元。单看办公楼物业的话,金融街物业的办公楼收费在2019年高达每平米14.91元,约是同期百强物管企业的2.22倍。金融街物业的商务物业收入比重大、收费高,拉升了金融街物业整体盈利能力。其次,若按服务类型来分类,公司物业管理服务占77.9%,增值服务占19.7%。至于品牌布局方面,公司除利用“金融街”品牌,也积极以2015年创立的“怡己IZEE”专属品牌,向北京金融街区域的租户及业主提供“零距离服务”,提升公司的综合服务能力,现在“怡己IZEE”已有43家店铺,未来还会继续发展。在未来发展过程,相信金融街物业未来继续以商务物业作为业务重心来拓展市场,并透过增值服务来深化客户对服务的满意程度,从而增加在同一客户上的收入。金融街物业通过本次IPO募集的资金用途,包括把所得款项净项约60%来于全国寻求战略收购及投资机遇,以20%的资金来发展公司的增值类服务业务。另外,将以10%用于信息技术及智能设施系统建设及升级,余下10%则用于营运资金。金融街物业昨日是第三天招股,回看头两天的招股情况可知道,其超额认购已达7.18倍,相信公司能继续接力今个月的IPO盛况,投资者可继续关注跟进。